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美国重推绿色建筑

来源: 2018年09月09日

美国重推绿色建筑

绿色建筑的诸多优势和明朗前景与其行步淤滞不前形成了鲜明的对照。检视绿色建筑发起地美国的房地产市场,政府的诸多措施及开发商的反应为我们提供了一个可鉴范本

美国重推绿色建筑

据美国《房地产金融》杂志报道,到2005年,全美范围内有623个项目得到了美国绿色建筑委员会下属的能源和环境设计领导部(LEED)的认证,而今年仅有5%的商业建筑有望得到LEED认证。高造价是原因之一,缺乏意识和必要的规划信息也使得开发商面对绿色建筑止步不前。但美国各级政府的青睐或许会促使节能和环保建筑技术成为强制政策。此外,开发商对绿色建筑本身能带来的收益也在日益加深了解。

建筑:最大的能源消耗体

在今年6月举行的美国市长年会期间,该非营利组织公布建筑物是美国最大的能源消耗体。目前美国温室气体排放40%~60%来自运转建筑物。

通过在所有的新建筑中推行使用碳中和(carbon neutral:计算二氧化碳的排放总量,然后透过植树等方式吸收),也就是说不使用石油燃料,市长们认为城市有可能会减少能源费用,并改善环境。将近300位市长在一项《2030协议》上签名,同意在自己管理的城市里减少温室气体排放,在接下来的2~6年内将1990年的总量降低7%,建筑是其中重要一块。

实际上,目前美国已有10个城市采用了基于LEED要求的法规,还有几十个城市已设定了自己的绿色标准。5个州有绿色建筑法,20个市政府设定了关于强制开发商建造更多节能和环保项目的法令,另外还有17个城市有关于绿色建筑的决议案,还有14个市有相关的行政命令。

一些新的城市社区,比如佛罗里达的椰子溪和曼哈顿的巴特里公园地区,都已经采用了LEED标准。

椰子溪在2004年通过了绿色建筑条例,当时是为了规划一个占地500亩的中心区。我们想要城市能以一种对整个地区会带来有利影响的方式进行设计和开发,而不是损害。该市开发服务部主任罗斯表示。对于城市领导者来说这是一个艰难的决定,该法令有可能会吓走开发商,因为绿色设计需要更高的建筑质量,而且造价可能更贵。目前由费城的西尔公司开发的造价18.5亿美元的一个混合用途项目已得到了批准,另外两个项目也进入了规划阶段。

纽约的巴特里公园比椰子溪更进一步。这个坐落于世贸中心和哈德逊河之间的大型住宅和写字楼区,已成了一个示范性绿色建筑工程,并最终会拓展成一个450万平方英尺的可持续性项目。巴特里公园市管会的主席James Gill说,如果开发商不能或不愿采用绿色技术,就没资格参与巴特里公园区的建设。这个私营公用性公司的管理会有权设定绿色建筑条例。

左手萝卜:货币补助和特别许可并行

一直以来很多开发商和投资商远离可持续建筑,因为建造绿色建筑费用高。但是美政府现在制定了一系列的刺激政策。首先是货币补助,如税收优惠、奖励和免税,由联邦政府和当地政府提供材料折扣,降低保险费。此外还有非货币形式的奖励,比如扩张许可、批准许可、密度奖励、特别的规划许可,以及允许开发商建设更大项目等。某些开发商认为这些措施可能是激励开发商做正确事情的最有效方法。

比如Tower公司在2000年建设 Tower Oaks项目时,从马里兰州绿色建筑税收减免项目中得到了大概200万美元,这栋9层、面积达19.8万平方英尺的写字楼有望能获得LEED金质认证,也是美国绿色建筑委员会颁发的第二高级别认证。

所有这些都是为了帮助所有者正确判断新的、节能的或是环保的可持续技术,最终都能收回投资。新泽西州DMR建筑设计公司的总经理Patrick LaCorte表示。DMR建筑设计公司,同新泽西州绿色住宅项目进行合作,这个由新泽西州公共事务部管理的机构,为可负担住宅项目提供拨款来补偿其进行可持续升级的费用,该项目资助住宅进行可持续升级的规格最高可达每个单元7500美元。

同样,因操作纽约罗斯福岛最新的出租项目拥有500个单元的八角楼,纽约的Becker公司从纽约市能源研究和开发部得到了总共价值400万美元的税收优惠,因为公司投资了400万美元应用能源保护技术。该项目安装有隔热窗户和250块太阳能板,目前是曼哈顿利用太阳能板规模最大的建筑。总裁布鲁斯先生认为因绿色建筑的特征,公司得到了政府更大的支持。在此项目之后,该公司还有望介入重新开发总督岛(一个占地140亩的岛,位于纽约港的中心区),纽约市已声明将对符合LEED标准的项目请求予以优先考虑。

美国老牌保险公司福来曼基保险公司同样也给与绿色建筑以优先权,为符合LEED标准的建筑提供特别的保险许可,为其减少5%保险费用。这家公司豪赌绿色建筑将会有更好的表现,因此也可减少因电力使用而引发的火灾和管道问题。该公司与美国绿色建筑委员会合作来确定每栋绿色建筑遭受此类损失的可能性。商业保险产品部主任Steve Bushnell认为:绿色建筑风险相对更低,因为它首先要经受一个如此严格的审查程序。

右手大棒:强制措施有形与无形同在

虽然开发商肯定会对政府的一些诱人招数表示欢迎,比如税收减免,但是他们对政府的行政命令相当不满。在华盛顿地区,开发商对一个已获得批准的绿色建筑法案相当恼火,这个法案要求任何新建筑或是翻修建筑,超过2万平方英尺的,都要符合政府的绿色建筑节能标准。

通过设立一名绿色建筑官员来负责先期许可规划审查和现场考察事宜,法案已经超越了其他绿色司法审查的权限,此外还将建筑置于停工命令和强制获取许可的威胁之下。在今年早期一个听证会上,开发商罗伯特对华盛顿市消费者管理委员会申诉,他是一家房地产集团Louis Dreyfus的地区副总,但是这番发言代表哥伦比亚建筑协会。

虽然绿色建筑法案在华盛顿特区法院里受到质疑,特区政府另外还在通过其一般规划和分区行动来推广绿色建筑。所有的商业项目都必须考虑一个所谓的公共利益协议,通常绿色建筑是协议的一部分。一般情况下,公共利益协议是项目顺利进行的前提,一般包括兴建绿色屋顶和安装可以循环空调用水的系统。

维吉尼亚州阿灵顿县的波多马克河旁,每栋高于4层的项目都要通过一个公共审查程序,同样包括一个可协商的公共利益协议。该市环境规划官员Joan Kelsh说,能做到环境友好的项目可获得25分LEED信用分(26分可得到LEED完全认证),并能快速动工。这并不是一个技术要求,维吉尼亚州法律制止行政命令来推行绿色建筑,但是不愿采用绿色建筑方式的开发商不可能获得规划许可。实际上,自从2003年以来每个被批准的商业项目都至少有25分LEED信用分。该县现在有25个项目正在建设中,另外20个项目也已经被批准。

绿色收益:发自未来的奖励

虽然政府创设了各种刺激政策,还动用行政条例来推广,但绿色建筑本身也要有一些吸引力。最重要的是,绿色建筑和传统建筑之间的造价正在逐渐拉近。另外,最近伯克利实验室的研究发现了绿色设计可带来的财政收益节省能源、促进就业以及国内生产力增益在建筑物的有效生命期内(大概是50年)大概每年每平方英尺可节省50到70美元,这将是兴建绿色建筑所需额外费用的10倍。

Solaire是巴特里公园地区的第一栋绿色建筑,2003年兴建完工时比同规模传统产品造价大概高出了16%。但是其建造商认为不久之后,这类建筑的造价将会与传统产品持平。

然后就是绿色建筑可带来的额外经济利益。大部分人选择绿色建筑是因为看到了其价值前景。纽约的环境咨询公司绿色命令的主管尼古拉斯说。其公司帮助7个世贸中心的项目获得了LEED金奖,绿色建筑助长了不动产的价值,提高了净运转收入,改善了租户的生活质量。

根据华盛顿的绿色能源咨询公司E资本的主管Greg Kats估算,通过控制与所谓的建筑综合症有关的建筑材料的使用,绿色建筑能够促涨生产力,大概达15%环境保护局估计,每年整个行业为了这种疾病大概要支付1000亿美元。严格来讲这同不健康的设计、不节能的建筑有直接关系,不进行绿色建筑的危险超过了开发绿色建筑的费用。

Gerding/Edlen 开发公司期望其位于波特兰的Brewery项目,1700万平方英尺的零售和写字楼项目,通过使用绿色窗户、灯光、隔热材料和太阳能,每年能节省20%到30%的能源费用,预期额外的建筑费用将被未来3年节省的能源费用所抵消。公司经理迈克笑言:竞争对手过去嘲笑我们的绿色技术,现在再也笑不出来了。

(毛文月)

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