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中国楼市已进入长期熊市2020年房价开始

来源: 2018年08月30日

中国楼市已进入长期熊市 2020年房价开始下降

近年来,房地产业一直是我国经济生活的中心话题,这一句来自央行报告的分析语十分精辟。正是由于房地产业的重要性,住建部和央行在不到两日内分别发表了对未来楼市调控政策的建议。

长期限购损害经济

住建部有关负责人23日在接受媒体采访中强调各地不得以任何理由变相放松调控,批评纠正了个别地方为强调稳增长,通过放松住房限购条件、发放购房补贴来刺激住房消费的方式。该负责人同时表示正在密切监测房地产市场的变化,会同和配合有关部门,研究进一步强化市场调控的政策措施,保持市场稳定的态势。

从住建部负责人公开表态来看,放松限购条件、发放补贴等一类救市措施是被中央明令禁止的,楼市限购政策还将持续并存在继续加码的可能性。受住建部楼市调控从严消息影响,昨日地产股遭到重挫,盘中个股多数飘绿,多只股票跌幅超4%。

令地产股闻风下跌的恐怕还有来自房产税的消息。央行24日在其最新研究报告中指出,2010年以来,我国采取了限贷、限购等一系列调控政策,目前房地产调控效果正开始逐步显现,房地产价格开始有所松动,但当前的这种调控方式弊端也是非常明显,长期实施住房限购政策可能损害经济,应用房产税来取代限购。当天晚些时候,央行有关负责人又出面表示,该观点来自央行调查统计司的一篇研究报告,报告仅代表作者的个人见解,不代表央行观点。

喊了许久的房产税或许真的来了,而两大监管部门的不同声音却让民众摸不清头脑,限购究竟是取消还是不取消呢?确如央行分析,限购政策可以通过短期来压制部分需求,但长期限购恐难持续,一旦限购政策取消那些被释放的压制需求将是可怕的,房价报复性上涨难以避免。

然而在后续政策尚未达成一致时,出现取消限购的声音不合时宜,或误导已回暖升温的市场。冒然取消限购推进房产税风险较大,房产税政策细则以及实施影响都应反复考虑并细化,政策执行层面应予以充分考虑,同时也要关注民众呼声。担忧房产税将促使房租上涨的民众焦虑较为普遍,如何避免业主将税负转嫁至租房人群是个难题。

稳定房价提四建议

近年来,房地产业一直是我国经济生活的中心话题,也是我国宏观调控的重点。2010年以来,我国采取了限贷、限购等一系列调控政策,目前房地产调控效果正开始逐步显现,房地产价格开始有所松动。但当前的这种调控方式弊端也是非常明显,限购政策虽然在短期内可以通过压制投资性需求的方式来缓解住房供需矛盾,从而对房地产市场起到降温左右,但一方面这部分被抑制的需求并没有被消除,一旦限购政策取消且没有后续政策安排,被压制的需求可能重新反弹,房价有可能出现报复性上涨,另一方面,限购政策也在一定程度上伤及了刚性需求和改善型需求,增加了不必要的调控代价。

更为重要的是,如果限购政策持续时间过长,房价有可能出现断崖式下降,从而对我国经济金融产生不可估量的影响。

央行报告提出借鉴德国稳定房价的经验,可从以下几个方面来改进和完善现行的调控手段:一是加快保障房体系建设。要把住房保障作为政府公共服务的17重要内容,建立健全中国特色城镇住房保障体系。一方面,要强化保障房建设的硬约束,全面落实政府投入、信贷支持、税费减免等方面的支持政策,应将各项目从中央政府到地方政府层层分解落实,按照目标任务按时保质完成工程进度。另一方面,要逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制,形成完整的保障房建设体系。应保证规划建设和工程质量水平,在保障房分配方面规范准入审核,严格租售管理,加强使用管理,健全退出机制。二是加快推进房产税改革。应在适当时机退出限购政策,转而代之以征收房产税。对于首套房或一定面积内的住房免征房产税;对于二套房或超过一定面积的住房,征收房价市值一定比例的房产税;对于三套及以上住房,将征收房价市值更高比例的房产税。总之

中国楼市已进入长期熊市2020年房价开始

,通过合理的累进税制,有效打击投资性需求,同时又较好地保护刚性需求和改善型需求。

三是丰富差别化的信贷政策。效仿德国的做法,要继续支持和鼓励刚性需求和改善型需求。对刚性需求,首付款比例应继续调低至30%,并执行较低的长期固定利率。对于改善型需求,首付款比例可调高至40%~50%,同时执行合适的长期固定利率。对于投资性需求,不予信贷任何支持。

四是建立和健全相关法律体系。加快建立科学的房地产价格和房租评估体系,建立和健全相关法律体系,从法律上明确规定,房价或房租偏离合理水平一定幅度,房屋的卖方或房屋的出租者将被处以高额的罚金,甚至处于严厉的刑法。

中国楼市已经进入长期熊市

中国投资占GDP比重已经高达50%,和韩日一样,在投资高峰时中国会出现很多特殊现象,而未来十年中国投资占GDP比将从50%下降到25%左右。独立经济学家谢国忠在2012中国煤焦产业链供需形势高峰论坛上对未来中国经济作出如上判断。对于颇受关注的房地产市场,谢国忠认为中国土地价格不可持续。

此外,谢国忠建议政府大规模减税,并且精兵简政。上述举措是下一轮牛市的前提条件,而且下一轮牛市应该是股票市场的牛市。

谢国忠特别警示投资者,经济问题不是刺激能够解决的。因为市场经济是连在一起的,一环扣一环,不是解决一个问题,经济就会起来,很多问题都是连在一起的。目前中国所处的经济周期跟过去大不一样,难以再现高增长时代。中国不能像2009年那样放钱,老路是走不通的,如果出口没有出现高增长,投资也难出现高增长。谢国忠认为,每次经济下滑,投资者都会对刺激政策抱以很高的期望。但刺激措施带来的政策牛市可能也就持续两三个月,接下来市场又不好了。最近大宗商品价格已经涨了15%,美国的股市已经到了五年新高,但这种上涨难以持续。

对于颇受关注的房地产市场,谢国忠认为,中国土地价格不可持续。谢国忠举例说,目前浙江省二线城市的郊区土地价格是日本东京都的土地价格,整个浙江省平均土地价格是伦敦土地的价格。

谢国忠认为,中国已经进入长期的房地产熊市,房地产回不来了。房地产是非常长周期的行业,而且中国2020年人口要开始下降了,一旦人口下降,房地产价格则是永远下降的。

对于深受房地产左右的铁矿石价格,谢国忠认为,房地产进入长期熊市,铁矿石还原到五六十块也是应该的。

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