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谁在购买中国的商品房

来源: 2018年07月07日

谁在购买中国的商品房

你可能知道新房的邻居是一个什么模样,对住房有哪些要求和期待,但是你却不一定清楚,拥有类似住房期待的整个购房群体是一个怎样大致的轮廓。他们和你一起扮演了一个不可或缺的角色:推动整个行业在变化中成长。但是,这是怎样的一群人呢?

清晰勾画出这样一群人的存在,对住房政策的制订毫无疑问具备重要的参考价值。

虽然由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远等出资建立,但REICO工作室一贯坚持独立研究、结论独立的原则。其在2006的一份专题抽样调查里,是这样勾画商品房购买者的主要特征的:他们的年龄是25~35岁,月收入是2000~6000元,主要来自于制造加工业、政府部门和事业单位,具有当地户籍,出于主动性的单纯改善住房的目的,对90~130平方米的面积更加青睐。而在购买时,他们更愿意选择自主购买和亲属购买的方式,在对待一次性付款和银行按揭时,他们表现出平等的意愿。

这种购买行为通常更多发生在5月、10月、3月和12月,充足的假期时间让他们购买时游刃有余,当他们购买完毕后,有近八成的意愿自己居住,而仅仅有二成的意愿出租这个房子。

REICO报告结束时表示,普通商品房用于出租的比例仅仅有20.55%,而经济适用房的出租比例高达48.65%。这证明经济适用房政策的执行过程中存在较多寻租行为,而商品房价格不能简单直接与工资性收入相对比,家庭总资产而不是家庭收入水平是商品房支付能力的重要因素。同时,REICO工作室总结说,就样本城市而言,在现有居住基础上进行居住升级改善,而不是简单的居住实现,是商品房购买的主要动因,这种购房动因正在从高收入者阶层向中等及以下收入阶层扩散。业主对50~90平方米、90~130平方米的二居和三居比较感兴趣。

REICO工作室的结论是在对北京、上海、广州、重庆、武汉5个城市共9418个普通商品房住户抽样调查的基础上得出的。它在调查中使用的普通商品房样本,绝大部分是指普通商品住宅中中低价位的普通商品房。但从抽样方法来看,这一界定有可能造成普通商品住宅中中高档商品住宅信息的缺失,但是REICO工作室承诺说,从实际的结果看,本地调查的对象更接近2006年国家统计部门对普通住宅的定义。同时,调查中使用的普通商品房区别于具备商品房属性的经济适用房。

由于本次调查的5个城市是公认的全国性房地产市场或区域房地产市场,这一调查数据可能具有一定的概括意义。该调查将用以下的几个要素来展现这个购房群体的大致面貌,包括他们的年龄、户型偏好、出身行业、支付方式,当然,还包括他们是在什么样的目的和心境下做出购买决定的。

就年龄而言,调查人员发现,从五个城市的抽样看,25~35岁的群体在购房时格外突出,占到相关统计的33%以上。而35~45岁、45~55岁的购房群体比例相当,维持在21%以上。25岁以下的比例在一成以下。

但是,不同的城市仍然有自己的一些特点。比如,北京购房群体近三成集中在35~45岁,而上海则更晚,集中在45~55岁。

在家庭月收入的统计上,购房者主要分布在2000~4000元、4000~6000元、6000~10000元。它们三者的比例均在两成以上,构成了整个购房群体在家庭月收入上近七成的权重。

而在6000~10000元这个区间内,广州的比例最高,超过34%,武汉最低,仅有不足6%,北京的数据略高于上海。

此外,在购房者的社会特征即行业分布上,最终的统计结果受到各个城市产业结构的明显影响,但是,仍然可以明显看出,排在前三位的行业和单位分别是:制造加工、批发零售和公用事业。

但不同的城市有所不同,比如,在北京,电信、计算机和信息进入前三名,但是包括上海在内的其他4个城市里,这一行业并未入围三甲,在上海和广州的统计数据里,反而相对靠后。

在有效回答了调查的问题后,超过六成的人声称,自己是经理、部门主管,其他工种人员和其他文职人员。不足5%的人说自己是副总裁、总监和总经理,超过15%的人表示自己是专业人士,从律师到医生不等。

在户籍所在地问题上,本地人仍然是当地商品房购买的主力客户,但是各地均有外地户籍居民购买本地商品房。

其中,5个城市里,北京、上海、广州和重庆已经表现出非常明显的全国性房地产市场的特点。

在外地购房比例上,广州的数据处于领先地位,达到26%,北京则只有12%,上海则由于历史上当地户籍政策的调整,在数据上表现的很少。其中广州商品房外地购买者比例依次是华南(14%),西南(4.5%),华东(2.25%)。

购房行为特征

当询问为何购买商品房时,调查人员总共获得了近50种不同的答案。在这些答案里,调查人员把这些答案分为三类:主动的单纯居住改善、源于社会原因的居住改善、被动性居住改善。

其中,在第一类里,超过48%的人选择了改善居住条件作为购买的动因,超过32%的人把交通便利当作他们购买商品房的要素。第三类主要包括解决住房困难和被拆迁占用。

数据显示,在广州和武汉的购房动因中,出现了投资要素,而广州、武汉和重庆业主关于结婚的比例排序也有所上升。显然,这与该城市的业主的年龄有关系。

尤其值得注意的是,在5个城市里,拆迁占用的位置均有所上升,这一特点在北京和上海尤其明显。

在购买途径上,5个城市的受访业主主要以自主购买为主,其次是通过中介和代理,然后是通过亲属购买,最后是单位统一购买后再转卖给业主。

在通过中介代理方式购买商品房上,这种方式在上海和广州的比例进入前三名,而北京、重庆和武汉则排在第四名。

显然,这个统计结果可以证明,上海和广州的房地产市场发育更加完善一些。

同时,声称买房时一次性付款和使用住房按揭的人数旗鼓相当,呈现对半开的局面。其中,上海一次性付款比例最高,达到66%,而北京位居其二,达到57%,广州一次性付款比例最低为36%。

虽然从全局看,高达65%的人选择商业贷款,24%的人使用住房公积金贷款,不足一成的人使用混合商业贷款。但是,不同城市对信贷金融产品的使用也呈现一些不同的特点。

5个城市中,至少四成的人在交纳贷款首付时,选择三成首付。广州和重庆甚至有超过65%的购房者选择三成首付。

购房面积爱好

5个城市里,建筑面积102.5平方米是一个能够被业主普遍接受的面积,超过46%的人表明他们愿意购买90~130平方米的面积,而1/3的人愿意购买50~90平方米的面积。

同时,上海和武汉的市民更愿意购买多层无电梯的房屋,这一比例均达到了近八成,而在北京、广州和重庆,市民似乎更加偏爱高层塔楼,有2/3的受访广州业主对高层塔楼投了赞成票。当然,在所有这几个城市里

谁在购买中国的商品房

,对二居和三居房屋的青睐是一个普遍的现象。除重庆外,其余4个城市对二居房屋的追捧比例均超过了50%。

统计结果还显示,增量房市场仍然是极具主导性的。九成的人会购买新房,而不是二手房,虽然上海二手房的购买比例最高,达到18%,但是其余4个城市二手房的购买比例无一超过一成。

总体而言,会有一半以上的人去购买现房,但是在武汉和重庆,购买期房的比例已经超过现房。REICO工作室的调查人员判断说,这一比例可以反映不同城市商品房市场的发展次序,同时也意味着,在1989年至2006年这个时间段中,保持适度量的待销售现房对市场的正常交易可以起到一定的稳定作用。

当被询问是否是首次购置商品房时,至少有76%的人做了肯定的回答,这一比例在上海甚至达到了93%,在二次购置时,重庆、广州和武汉分列前三名,重庆二次购置商品房的比例达到了两成。

年龄、收入与购房

正像人们预料的那样,25~35岁这个年龄段的购房者,通常会采用银行按揭来达到了自己的置业目的,当他们再年长5岁即40岁时,选择一次性付款的可能性就开始大于银行按揭,这意味着他们购买能力的增强,当达到65岁后,他们就可能完全采用一次性付款。

但是,年龄的不同并未促使人们将主要的注意力从50~90平方米和90~130平方米的房屋面积上转移出去。对于35到40岁的中年人来说,他们购买了最大面积的住房,同时对房屋的质量格外挑剔。

不同的家庭收入组在对待付款方式上的态度截然不同,调查人员发现,月收入低于3000元的家庭里,全款方式多于贷款方式,这一点正好与月收入高于3000元的家庭相反。调查人员解释说,从总体趋势上讲,中高收入组家庭倾向于贷款购房,可能与他们的金融意识、还款能力和融资能力有关系。

在收入与购房面积的对比中,调查人员发现,家庭月收入2000元成为一个分水岭。月收入2000元以上,所购商品房面积比例排序发生变化,最大比例从50~90平方米变化为90~130平方米。而当月收入达到8000元以上,该家庭对130平方米以上面积的住房渴望突然变得格外强烈。

经济适用房48%用于出租

针对经济适用房这种半商品房属性的房屋,REICO工作室也推出了一项调查,该调查是基于2005年北京、太原、西安三地的数据研究。

调查人员的结论是,现有保障性经济适用房政策出现了明显偏差,相当数量的经济适用房被中高收入阶层购置用于投资,而一部分中等收入家庭不得不购买普通商品房。

调查人员认为,累积超过80%的经济适用房的面积和普通商品房的面积非常接近,前者在80~120平方米,后者在50~130平方米,但是经济适用房的户型面积异常集中。

同时,一项数据也让人非常警惕,调查人员称,高达48%的经济适用房被用于出租。

有两项数据可以支撑调查人员的基本结论:在经济适用房的客户里,有月收入8500~9000元的人群,同时,在经济适用房的客户里,专业人士和经理、部门主管分别占到了18%和13%,在REICO工作室的定义里,专业人士是指医生、工程师、律师等职业人士。

(毛文月)

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