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透视房地产业低温区楼市缘何冷热不均

来源: 2018年08月17日

透视房地产业“低温区”:楼市缘何冷热不均

房地产市场全面、骤然升温了吗?一个人们较少提及的常识是:房地产市场存在明显的结构性、地域性差异。商品住宅的热销、地王的频频出现某种程度上掩盖了目前房地产业的一块低温区:商办物业交易尚难言繁荣,工业地产市场也依然较为平静。因此,不能笼而统之称房地产市场已经全面回暖。

此外,工、商地产的相对平静恰恰反映出目前经济企稳回升形势有待巩固的一面。如果脱离了宏观经济形势的基本面,楼市的热销无法行之长远。

房地产市场尚存低温区

国际知名物业服务商世邦魏理仕7月份发布的报告显示,今年第二季度上海办公楼平均租金报价为每天每平方米7.05元,环比下跌4.6%。而今年上半年,上海办公楼平均租金报价已下跌11.0%。报告显示,自2008年第四季度以来,上海办公楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况,新的物业项目不断交付,而租户却缩减面积,使市场未租用率有所上升。

戴德梁行新近的一份报告也显示,在另一个房地产一线城市深圳,今年二季度,尽管商铺租赁市场有所活跃,但销售市场依然较为冷清。4月份和5月份一手成交商铺面积仅1.64万平方米,同比大幅下降61%。

工业地产也相对平静。上海郊区某工业园区一位负责人介绍,预计该工业区内今年新成交土地面积约100亩,保持近几年来的平均水平。

易居中国的统计数据显示,在5月份全国26个主要城市的土地供应总量中,工业、商业、办公用地分别占43.5%、12.9%、0.4%,三者总和接近住宅用地数量的3倍。但总体而言

透视房地产业低温区楼市缘何冷热不均

,前三者成交溢价幅度明显低于后者,更罕见所谓地王。在大连、东莞等一些经济外向度较高的城市,还出现了工业用地流拍的现象。

国土资源部新公布的上半年土地市场动态监测分析报告显示,今年上半年,几个重点区域的工业地价环比、同比均为负增长。其中,珠江三角洲地区的工业地价环比、同比增长率最低,分别为-1.86%、-4.65%,环渤海地区工业环比、同比增长率最高,分别为-0.58%、-0.43%。

分析人士指出,土地利用存在很大的结构性和地域性差异,对工业用地、商业用地、住宅用地必须进行分类观察、具体分析,不能笼而统之地称房地产市场已经全面回暖,而掩盖了市场的真相。

工业、商办地产投资相对平静

世邦魏理仕的报告指出,由于实体经济受金融危机影响较深,加上存量项目空置率较高,租户将倾向于暂缓实施长期计划而偏重短期内财务节约,众多租户特别是跨国企业在下半年仍会在迁址、扩租方面相当谨慎。

上海郊区某工业区的负责人介绍,在政府推地较少、住宅市场较为低迷的时期,有房地产开发商曾对园区土地有过好感,但当时园区没有放手。现在,开发商前来拿地的积极性较低。

据他分析,这主要有三个方面的原因:一是园区主动对产业项目有所控制;二是包括土地成本、建安成本、财务成本、税费等在内,工业地产项目至少需要15年才能收回成本,远远超过住宅地产的回收周期;三是目前制造业企业资金总体依然紧张,缺乏扩张的欲望和实力,毕竟,实体经济绝对没有像住宅地产那么火。今年上半年,该园区税收净入库近27亿元,比去年同期增长1%左右。这位园区负责人说,虽然目前经济出现企稳回升迹象,但基础还有待巩固,在这种情况下,企业投资计划都比较审慎。

国土资源部不久前下发了工业用地的打折通知,下调全国工业用地出让最低价标准,农林牧渔业产品初加工项目用地下调幅度达30%;对中西部地区使用国有未利用土地的下调幅度高达85%。一些分析人士认为,当前的工业地产情况仍不乐观,商办物业最多也就是刚刚触底。

房地产业发展不能脱轨

需要指出的是,中央刺激经济计划的逐步落实和中央投资项目资金的逐步到位,加快了土地供应结构调整速度,上半年工矿仓储用地、商业用地等土地的供应量同比均有增加。

但目前,中国经济企稳回升后,开始进入一个站稳脚跟、积蓄全面复苏力量的关键时期。而工业、商业地产低温现实表明,宏观经济复苏的基础还有待巩固,保增长的主题没有改变。

短期而言,房地产业有时会逆大势而行,甚至出现非理性的增长;但从中长期看,其发展应与宏观经济走势同步。没有宏观经济基本面的支撑,其根基也难以稳固。

注意到,目前已有分析人士对国内快速上涨的楼市表现出担忧。经济学家郎咸平表示,实体经济发展之后的回暖才是真正的回暖。中国指数研究院副院长陈晟说,在房地产享受盛世的同时,也应清醒地意识到发生危机的可能性。

住宅地产与工、商地产冷热不均的现状也考验着管理部门的执政智慧。一位工商界人士说:前者见效快,能在短期内实现大量税收;后者周期相对较长,但对税收、就业等有更多拉动作用,对实体经济有更长远的促进作用。如何处理两者的关系,需要有战略眼光。

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